خطوات عمل نموذج تقييم عقاري باستخدام اكسل

يوفر لكم هذا المقال خطوات عمل نموذج تقييم عقاري باستخدام اكسل، حيث انه إمكانك كشخص عادي تقييم استثمارك العقاري بدون مساعدة أي خبير، فإن الموضوع جداً بسيط واليوم سوف نتكلم عن نموذج مبسط.

مع الملاحظة أنك تحتاج لبرنامج اكسل Excel وخبرة كافية فيه، مع خلفية بسيطة لبعض المصطلحات.

ما هي النمذجة المالية ؟

تعريف النمذجة المالية: هي عملية إنشاء ملخص لنفقات الشركة وأرباحها في شكل جدول بيانات يمكن استخدامه لحساب تأثير حدث أو قرار مستقبلي.

حيث يقوم المحللين بتقييم إي استثمار أو قرار مالي قبل القيام بالقرار به، ويتم دراسته قبل اتخاذ أي قرار بأشكال عديدة واهمها النمذجة المالية، وتعتبر كالفن لا قاعده ثابته له، حيث كل ما زادت المعطيات كل ما زادت دقة التحليل، وأسهل برنامج لرسم هذه اللوحة هو الإكسل Excel.

لوحة التحكم للنموذج هذه الصفحة: وعليها يتم بناء معظم المعادلات لكي تتمكن من تغير المعطيات ببساطة.

المعطيات الثابتة

وهي من اختيارك للعقار تجدها مثل: نوع العقار، حجم العقار (sq. Ft)، سعر الفوت، سعر العقار.

1. التوقعات: كل ما كنت واقعي أكثر كلما كان تحليلك أدق.
2. سعر التأجير: تستطيع أن تبحث عن الأسعار في العقارات المجاورة.
3. توقع معدل النمو : هذا يساعد في توقع متغيرات كثيره مثل سعر البيع.

لاحظ أني استعملت ثلاث سيناريوهات وكل سيناريو يجب أن يكون له جدول مالي منفصل كما ان:

• الضريبة المضافة ثابته.
• ورسوم الخدمة اعتمدتها من موقع دائرة الأراضي و الأملاك، والموقع كان لبوليفارد محمد بن راشد وسط المدينة.
• سعر الفائدة الخالي من المخاطر توقعي، يستخدم في الNPV حق الكاش فلو دسكا ونت.

إنشاء حاسبة الرهن العقاري باستخدام  Excel

قبل الانشاء طبعاً توقعنا للاستثمار ان يعتمد على رهن عقاري من البنك لغرض التمويل، استعملت طريقة بسيطة من موقع Wiki لعمل حاسبة تسهل العملية في توقع  الدفعات السنوية، واهم خطوة معادلة =PMT وبسيطة لحساب مبلغ الدفعات.

للحصول على الموقع اضغط هنا.

جداول الدفعات

يتم عملها بالتاريخ وبتفصيل الدفعة من الفائدة فهي لا أهميه له فالتحليل من ناحية معدلات، لكن طريقة عمله بسيطة للمهتم فإن موقع wiki أيضاً يقدم الشرح لكن المعادلة =IF قد تكون طويله لكن بسيطة جداً.

الجدول المالي

الجدول المالي يحتوي على معظم الفن، انا حاولت اختصر فيه لكن كل ما زادت المعطيات والدقة كل ما كان افضل.

نقاط هامة في الجدول المالي

• كما ان اهم نقطه في الجدول إن المصاريف ذات المرة الواحدة تكون في السنة الصفر وتعني انه البداية في الجدول الزمني تبدأ من أول الفترة الزمنية أي اليوم، والسنوات الأخرى تعتمد على نهاية السنة.
• أغلب ما ذكر من مصاريف يمكن التعديل عليها وتغيرها حسب المكان والزمان بعض المعطيات مثل الإيجارات يمكن تغيرها لكل فتره من الزمن، كمثال ممكن زيادة دخل الإيجار كل سنتين وهكذا، الصورة تبين بعض المعطيات التي تم استخدمها.
• توقع سعر بيع العقار في السنة العاشرة كان بمعدل زيادة 1% على مدى عشر سنوات، وهذا فقط مثال وليس ثابتاً ويمكن تغيير سنة البيع لاستغلال أعلى سعر متوقع، حيث يتم تحديث النموذج مع تغيير التوقعات والأسعار، كما ان المعادلات المستخدمة هنا بسيطة مثل SUM و الموجود في الجدول مربوط من الصفحة الرئيسية.
• ينتهي التحليل هذا لمعرفة رقمين هما NPV و IRR.

اهمية الرقمين NPV و IRR.

• تعريف NPV: وهو مجموع الجدول المالي أو التدفقات النقدية التي تخصم من كل سنه إلى اليوم بنسبة سعر الفائدة الخالي من المخاطر، وعليه يتم تقييم الاستثمار أو المشروع= NPV معادلة موجوده في الأكسل واستخدامها موجود في Google.

• تعريف معدل العائد الداخلي IRR: هو مقياس يستخدم في تقدير ارباح الاستثمارات المحتملة، كما ان معدل العائد الداخلي هو المعدل الذي يخصم عليه جميع التدفقات النقدية من المشروع لتساوي قيمة NPV إلى الصفر.
• المعادلة =IRR موجودة في الأكسل كما هو موضح في الصورة.

معاني الارقام NPV و IRR

1. معنى رقم NPV: هو القيمة الصافية ان كان الرقم موجب أي أن الاستثمار يرجع بعائد إيجابي، بينما صافي القيمة الصافية تساوي الصفر يعني أن التدفقات الداخلة تساوي التدفقات الخارجية وليس له قيمة إيجابية بالمعطيات المستعملة، وإذا صافي القيمة الصافية كان رقم سلبي أي أن الاستثمار ليس جيدًا.
2. اما رقم IRR الإيجابي: يعني أن من المتوقع أن يعود المشروع أو الاستثمار ببعض القيمة الإيجابية للمستثمر وباعتبار أن الدقة قد تكون متفاوتة ويستعمل الاثنين NPV و IRR معاً لتحري الدقة.

ختاماً

الموضوع قد يحتاج إلى خبرة مالية للفهم لكن لا صعب على المجتهد، ويجب أن تفصل أكثر وتدقق في المعطيات لتصل الى اتخاذ قرار صائب، ولا يقتصر استخدام النمذجة المالية Financial Modeling فقط في العقار أنما فيه أنواع استثمارات وأصول كثيره ولكل اصل تحليله ومعطيات مختلفة.